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邹琳华:优先保护租户权益是发展住房租赁市场的基石

时间:2018-09-23    点击: 次    来源:网络    作者:佚名 - 小 + 大

《灼见》特约作者,邹琳华(作者单位:中国社会科学院财经战略研究院)

2018年9月20日,中共中央、国务院印发了《关于完善促进消费体制机制,进一步激发居民消费潜力的若干意见》,该《意见》提出促进实物消费不断升级,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。《意见》要求总结推广住房租赁试点经验,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

大力发展住房租赁市场具有重要的现实意义。发展住房租赁市场一定程度上能够有效抑制房价高涨对城市发展所带来负面影响,有助于城市居民消费结构的优化和完善,也有利于我国房地产长效机制的形成。从需求层面看,人口净流入的大城市住房消费需求具有多层次多样化的特征,一部分本地需求和外来需求通过购房获得自有住房,还有相当一部分外来人口需要通过租房满足住房需求。

在高房价背景下,大城市住房租赁市场的需求规模是巨大的,不同层次的外来人口对住房的需求也是多种多样的。从住房供给层面看,不仅需要构建多主体供应的住房市场,更迫切需要构建多元供给的住房租赁市场。目前,商品住房市场快速发展而租赁市场发展相对滞后。在住房租赁市场内部,住房来源主要是个人散租,长期租赁及政府公共租赁发展也相对滞后。

公共服务均等化及租购房同权,是大力发展住房租赁市场的基础。出租住房,不仅仅是出租单纯出租水泥砖块围成的物理空间,更多的是让渡与之相关的权益,特别是享受公共服务的权利。据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示,2018年8月,北京、深圳、上海单套住房月租金中位数(整租,不含资本公寓)月租金中位数分别达到6600、6500、6000元/套。一方面,在部分城市住房租金极为高昂且不断上涨的同时,另一方面还有一些城市租金持续下跌且难以租出。

之所以人们愿意挤在少部分城市承着受高额的租金,而不主动转移到租金低廉的城市,一个很大的原因是公共服务水平在地域间不均等。公共服务水平不均等,不仅导致土地和住房资源的浪费,也使得住房租赁市场畸形发展。在北京、上海等超大城市,租户平均住房水平低下,收入的很大比例均被用于支付不断上涨的租金,消费水平难以提高。全部收入都不足于支付租金的情形也经常存在。

此外,由于公共服务供给普遍不足,在政策执行层面,往往优先保障自有住房家庭的权益,而租房家庭难以享受应有的公共服务。这导致不少家庭被迫高价购房,推高了房价的同时也抑制了住房租赁市场的发展。中央层面应加强对基本公共服务均等化的统筹协调力度,对于原来主要由地方政府兴办的基础教育等公共服务,在更高层面促进其区域一体化。相对于公共服务均等化,土地供应对发展租赁市场的重要性还在其次。

大力发展住房租赁市场需要加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方特别是租户的合法权益。巧立名目克扣押金、随意涨租金、强行驱逐租客甚至暴力殴打租客等现象,在住房租赁市场时有出现。而上述现象发生的根本原因,就是没有相关法律来有效界定和保护租户的权益,所以要加快住房租赁立法。在推进住房租赁立法时,应坚持优先保护租户利益的原则。比如,在相关司法或管理机构作为明确裁决之前,禁止房东自行撬锁清除租客行李、强行驱逐租客等。

在租房市场,租户处于天然的弱势地位,如果没有法律优先的保护,租户的权益很难得到有效保护。由于租赁各方长远利益存在一致性,优先保护弱势租户权益,实际上也保护了房东群体的长远利益,更有利于社会的和谐平稳发展。在与上位法规不抵触的前提下,还要鼓励各地因地制宜出台住房租赁地方法规。住房市场是一个高度地域化的市场,全国一刀切的规定很难有较高的可行性与适用性。这需要由各地出台相应的地方法规或细则,更好地保护租赁各方权益。

在推进住房租赁立法时,应将“租购房同权”上升到法律高度。通过法律的形式,禁止在公共服务等各方面对租户的不平等对待。同理,租购房同权保护的不仅是租户的权益。由于被出租住房有了更多的权益,房东也能获得更大的利益。为了保持住房租赁市场的平稳发展,在适当的条件下,地方法规可以对租金的涨幅作出上限规定,避免市场出现极端情形。

在大力发展住房租赁市场特别是长期租赁方面,政府应当将相关优惠政策主要用于支持自有产权、自持物业的真正意义的长租公寓。而对于当前快速扩张的无自有产权物业的、“二房东”式的资本公寓,应当加大规范化管理力度,促进其有序发展。

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